20~21년 부동산 급등과 22년 급락을 맞춘 이현철 소장 책

도서 - 아파트 투자는 사이클이다. 

아파트 투자는 사이클이다 표지

1. 주요 글귀

1-1 세상에 절대란 없습니다.

- 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 거짓말에 속고 있다. 
- 하락장에서 매수자는 왕입니다. / 상승장에서는 집 가진 사람이 왕입니다.
- 상승장 3단계에서는 집을 안 사는 게 미친 짓, 하락장 3단계에서는 집을 사면 미친 사람 취급
- 강남 불패

1-2. 부동산 가격 변화의 4요소는 심리, 전세가, 분양, 정책

가격 변화의 첫 번째 요소인 심리가 물성으로 드러나는 건 거래량
미분양은 시장 전환의 가장 강력한 시그널이다.

1-3. 아파트 사이클은 5단계로 진행

상승초기 - 상승 - 조정 - 폭등 - 하락

1-4. 청약에 연연하다 보면 상승장이든 하락장이든 집을 매매하기가 불가능에 가깝습니다.

1-5. 하락장 대처

부동산 사이클상 하락장인 시기에 공부하고 준비해서 상승의 시그널이 포착될 때 과감하게 무릎에 들어가야 하죠.
상승장에서는 벼락 거지가 생기지 않습니다. 오히려 하락장에서 벼락 거지가 생겨나죠.
영끌로 집을 매수한 분들은 실거주라 해도 삼중고에 빠집니다. 집값이 하락하면 자본이 줄어들고, 원금과 이자 상환에 대한 부담이 커지며 마지막으로 가용 생활비가 줄어듭니다.

2. 부동산 사이클 요약

2-1 상승의 시그널 

신규 공급물량 부족 -> 미분양 해소 -> 전세가 상승 -> 신규 분양가 낮게 책정

2-2 하락의 시그널

신규 분양가 높게 책정 -> 미계약 -> 미분양 -> 입주 후 미분양

2-3 부동산 시장에 대한 정부의 2대 관리 요소

- 세금, 정책적 대출 제한

2-4 부동산 가격 변화 4요소 

 - 심리, 전세가, 분양, 정부 정책
 - 2차 요인 - 금리, 인구, 경기, 호재

2-5 폭등할 때 나타나는 3가지 현상

1. 집주인의 계약 파기 - 위약금보다 상승분의 이익이 크다
2. 순환 장세 - 전 지역 동시 상승이 아닌 행정구역 단위로 지역을 옮겨가면 상승
3. 풍선 효과 - 규제가 적용되지 않은 지역 또는 규제 미적용 매물로 투기 과열 전의

2-6 투기시장 바닥에서 나타나는 현상

1. 주택 취득세가 인하된다(지방세인 취득세가 세금 인하 마지노선)
2. 입주 미분양이 점점 줄어드는 추세를 보인다.
3. 전세난이 이슈가 된다.
4. 매매가와 전세가의 갭차이가 좁혀진다(전세가율 상승)

2-7 투기시장 꼭지에서 나타나는 현상

1. 무주택자가 주택 매수를 위해 무리한다.
2. 투자자는 가격 상승 부담으로 저가 아파트 매수에 열을 올린다.
3. 정부 규제가 누적되어 다주택자 매수, 매도 부담이 최고조에 달한다.
4. 가격 폭등으로 매수자가 감소하고 거래량이 줄어든다
5. 정부는 공급을 대폭 늘리겠다는 계획을 발표한다.
6. 매매가와 전세가의 갭차이가 크게 벌어진다(전세가율 하락)

3. 책 후기 

 이전의 책들에 비해 읽는 데 소요된 시간이 많이 든 책입니다. 책의 핵심은 저자가 3권의 책과 유튜브에서 꾸준히 주장한 '부동산 사이클 이론 상 이제 하락의 시기다'입니다. 마치 타짜에서 나온 노름은 '파도다. 올라갔으면 내려가고 내려갔다가 다시 올라가는 거야'를 보는 듯한 느낌이었습니다. 기존에 책들은 각 지표를 어디서 보는지, 어떻게 부동산을 공부하면 되는지에 대한 책이 주였다면 그 본 지표를 어떻게 해석할지에 대해 알 수 있었던 책인 것 같습니다. 시계열을 사이클로 보고 사이클별로 해당 지표가 어떻게 사이클에 반영되는지 보고 지표를 어떻게 해석해야 될지에 대해 알 수 있는 시간이었습니다. 아직은 각 내용에 대해 비판적으로 글을 읽을 정도의 실력이 되지 않음을 알기에 내용을 요약하고 정리하는 것만으로도 충분히 도움이 되었던 것 같습니다. 이러한 지표를 이렇게 이해할 수 있다는 시야를 넓힐 수 있었고 좀 더 다양한 책을 보면서 이 같은 지표에 대한 해석의 방법을 비교하면서 읽어 보도록 하겠습니다. 
 다만 1,2권에 주장한 사이클과 그 시기를 맞췄기 때문인지 과도하게 내가 맞다. 내가 무조건 맞다 이런 느낌이 조금 강하게 들어 약간의 거부감은 들었습니다. 기본적으로 책 표지에 "진짜 소름 돋습니다. 이분이 진짜 노스트라다무스네요." 이런 글이 들어간 느낌이 오히려 너무 사짜같은 느낌이 나는 건 부인할 수 없겠네요.

3. 이현철 소장은 누구인가 

 

전 (주)하이엔드 플랜 분양본부장
전 부천, 가산동, 대치동 공인중개사 사무실 운영
전 매경부동산자산관리사, 자람알앤디 분양대행사 경영지원팀장
현 아파트사이클연구소 소장 

2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동에서 중개소를 시작했습니다. 월급쟁이부자들의 칼럼리스트로도 활동했습니다.

 

 

 

 첫 책인 전세가를 알면 부동산투자가 보인다는 것에서부터 부동산 사이클 이론을 주장하였고 2017년부터 꾸준히 본격적인 상승은 시작되지 않았다고 하며 상승장을 맞추더니, 2018년 책을 내고, 9월부터 월부 독서 모임 저자로 강연을 시작하였습니다. 2020년 폭등장을 맞추고 2021년 사이클의 끝에 와있고 폭락을 예측했습니다. 유튜브 무주택자를 위한 아파트 바로 알기(무아바)의 이름을 아파트사이클연구소로 개명했습니다. 바꾼 이름이 확실히 좋네요. 역시 이름이 중요한 것 같네요.

아파트 사이클 연구소

이번 사이클(?)의 상승과 폭락 예측을 맞추어 급격하게 성장하여 구독자 14만의 유튜버로 성공적인 부동산 전문가가 되었습니다. 21년 9월 3만명에 불과하던 구독자 수는 1년 만에 14만을 넘기며 갑자기 상승했습니다.

이렇게 이번 사이클의 폭락까지 맞춘 이현철 소장인데 다음의 상승기도 잘 맞출 수 있을지 궁금하네요.